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Nuevo decreto de alquiler, ¿cómo afecta a los contratos de vivienda?

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Contratos de duración más largos con plazos de 5 o 7 años (si el arrendador es persona jurídica) o limitar al IPC anual las subidas de las rentas son algunas de los cambios.

 Modelo de contrato de alquiler

El nuevo decreto de medidas urgentes en materia de alquiler entra en vigor hoy, 6 de marzo. La norma deberá ser convalidada por la Mesa del Congreso de los Diputados en el plazo de un mes. Si no es así, su vigencia decaerá como ya ocurrió con la reforma de diciembre de 2018, que estuvo vigente para contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019. Te contamos en qué consisten las nuevas modificaciones:

Plazos de prórroga del contrato: entre 5 y 7 años

El plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de vivienda pasa de 3 a 5 años. Si el arrendador es persona jurídica, el plazo se amplía a 7 años. La duración del contrato es en principio libre, pero si se firma por una duración inferior a 5 años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir los cinco años de contrato, o 7 años cuando el arrendador sea una persona jurídica.

También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Así, llegado al término de los 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica en plazo a la otra que lo quiere extinguir, comienza un nuevo periodo con derecho del inquilino a prorrogar año a año el contrato hasta que se cumplan tres años.

Atención: el plazo para comunicar la extinción del contrato al término de los cinco iniciales también se ha ampliado. El arrendador deberá comunicarlo con 4 meses de antelación, y el inquilino con 2.

La actualización de la renta se limita al IPC anual

Formalmente se reconoce la libertad de pacto para fijar el modo de actualizar la renta cada año. A falta de pacto expreso no se actualizará la renta. En todo caso, el incremento de la nueva renta actualizada tendrá como límite el IPC anual a fecha de cada actualización. Es decir, durante la vigencia del contrato -y al menos durante los cinco o siete años de duración inicial- se vuelve al límite máximo de actualización de la renta con el IPC.

Recuperar la vivienda por necesidad, más complicado

Para evitar la prórroga obligatoria del contrato pasado un año, por necesitar la vivienda el arrendador o un pariente próximo, se requiere a partir de ahora que en el contrato se incluya de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.

Es preciso que se necesite (y así se haga constar) para destinarla a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La norma pretende que no se use esta excusa para terminar con un alquiler y para ello prevé que, llegado el caso, el arrendador comunique la necesidad de recuperar la vivienda con dos meses de antelación, precisando la causa. Y se precisan las causas de fuerza mayor que podrán justificar que, una vez liberada la vivienda, esta no hubiera sido efectivamente ocupada por el arrendador tres meses más tarde.

Límite a las garantías adicionales a la fianza

Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. El inquilino no tendrá que desembolsar más de tres mensualidades de renta como garantías: la fianza legal de un mes (para alquileres de vivienda) más un máximo de otras dos mensualidades como garantía adicional.

Por otro lado, se establece que si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. Nada se dice para arrendadores personas físicas, aunque rige el principio general de que la comisión de la agencia debe pagarla la parte que haya contratado sus servicios.

En caso de venta de la vivienda

Para conservar los derechos del arrendatario de una vivienda sobre terceros que hayan inscrito su derecho, ya no se requiere que el arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, como se exigía hasta ahora. Hay que señalar que muy pocos arrendatarios de vivienda inscribían este derecho en el Registro, ya que esto suponía un gasto extra que apenas aportaba una protección por el plazo de tres años.

Hay una serie de situaciones en las que la Ley quiere garantizar ahora el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda durante el periodo mínimo (de cinco o siete años, según el caso). Así, en caso de venta de la vivienda alquilada durante los cinco primeros años de contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años, respectivamente.  Durante ese periodo, el comprador se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador, incluso si en el contrato de alquiler se pactó que la enajenación de la vivienda extinguiría el arrendamiento. También en caso de enajenación forzosa de la vivienda derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

Si el inquilino acordó de buena fe el contrato con una persona que aparece como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parecía ser el propietario en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, tendrá derecho a permanecer el tiempo de duración mínima (cinco o siete años).

Los procesos de desahucio deberán contar con los servicios sociales

En procesos de desahucio de la vivienda habitual arrendada por impago, el juzgado comunicará de oficio a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Si los servicios sociales informan al juzgado de que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, se suspenderá el proceso durante un plazo máximo de un mes (tres meses si el arrendador es persona jurídica) hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

No se limitan las rentas, pero se podrá incentivar a las más reducidas

Se prevé que en el plazo de 8 meses se elaboren un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, por barrios. La idea es que las comunidades autónomas y los municipios puedan utilizar esa referencia para bonificar fiscalmente a los propietarios que decidan alquilar por rentas inferiores a las de mercado. Habrá que ver cómo se articula este índice y cómo se regula el sistema de incentivos para “contener” las rentas.

Se faculta a los ayuntamientos para que aprueben bonificaciones en el IBI de hasta el 95% en la cuota del impuesto, para inmuebles destinados a “alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica”.También se permite a los ayuntamientos que aprueben un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente.

Seguro de impago de rentas

Además de comprobar la solvencia del candidato, puede resultar conveniente para el arrendador contratar un seguro de impago de rentas como el que OCU propone a sus socios con condiciones ventajosas (Mutua Alquiler Confort, tel. 93 487 30 20).

Otros aspectos modificados

Cabe la adopción de acuerdos voluntarios entre el propietario y el inquilino para realizar obras de mejora (más allá de las obras obligatorias de conservación) de la vivienda en el transcurso del contrato de alquiler, con posibilidad de subir la renta.

El alquiler de viviendas completas de superficie superior a 300 m2 o con rentas iniciales superiores a 5,5 veces el salario mínimo (todo en cómputo anual), podrá regirse por la voluntad entre las partes.

Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora debía pagar el arrendatario.

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